Podpis prezidenta pod zákonom o premene práva na večné užívanie pozemkov vyvinutých na účely bývania do vlastníctva pozemkov potvrdil to, o čom sa hovorí už roky. Od 1. januára 2019 sa ich vlastníkmi nakoniec stali vlastníci bytov v panelákoch a rodinných domoch postavených na pozemkoch odovzdaných do večného užívania. Čo je to večné užívanie a ako sa zmenila situácia obyvateľov s príchodom nového roka?
Čo je večné užívacie právo?
Neustále užívacie právo je jedným z troch typov vlastníckych práv, okrem vlastníckych a obmedzených vlastníckych práv (užívacie právo, vecné bremeno, záložné právo, družstevné vlastnícke právo k nehnuteľnostiam a hypotéka). Jej podstata spočíva v uvedení nehnuteľností vo vlastníctve štátnej pokladnice alebo miestnych samospráv do používania pre fyzickú alebo právnickú osobu po dobu 99 rokov. Iba vo zvláštnych prípadoch odôvodnených ekonomickým účelom je možné pozemok uviesť do trvalého užívania na kratšie obdobie (najmenej však 40 rokov).
Neustále užívacie právo je sprostredkovateľom medzi vlastníckymi právami a obmedzenými vlastníckymi právami. Zdedí sa a večný užívací súd ho môže dodatočne predať, spoplatniť a zlikvidovať iným spôsobom. Týka sa to však samotného pozemku, a nie budov na ňom postavených. Používatelia teda zostávajú vlastníkmi svojich domov a bytov, nie však ich pozemkov.
Takáto špecifická štruktúra je charakteristická pre poľské vlastnícke právo, ktoré sa vyvíjalo pod vplyvom socialistickej ideológie. Trvalé užívacie právo bolo zavedené zákonom zo 14. júla 1961 o obhospodarovaní pozemkov v mestách a na sídliskách ako záruka toho, že pozemky v mestách zostanú majetkom štátu. V súčasnosti ich upravujú ustanovenia časti II Občianskeho zákonníka, zákona o správe nehnuteľností a posledného zákona o premene práva na večné užívanie pozemkov zastavaných na bývanie do vlastníctva.
Ročný poplatok za trvalé užívanie
Na trvalé užívanie sa vzťahuje povinnosť platiť dva druhy poplatkov: prvý (jednorazový) a ročný (cyklický). Ich výška sa určuje na základe ceny nehnuteľnosti. V prípade prvého poplatku je sadzba 15 - 25% z tejto hodnoty, pričom výška ročných poplatkov závisí od účelu, na ktorý bola nehnuteľnosť uvedená do užívania. V prípade pozemkov určených na bývanie je sadzba 1% z ich hodnoty.
Neustále užívacie právo nie je vlastníctvo
Napriek tomu, že tak vlastnícke právo, ako aj právo na trvalé užívanie, tvoria dva druhy vecných práv, vlastníctvo predstavuje oveľa širší rozsah a zaručuje vlastníkovi väčšiu istotu o majetku.
Hnuteľný aj nehnuteľný majetok môže byť predmetom vlastníckeho práva, zatiaľ čo večné užívacie právo je obmedzené iba na pozemky vo vlastníctve Štátnej pokladnice alebo miestnych samospráv. Okrem toho vlastnícke právo nepodlieha časovej lehote, na rozdiel od večného užívacieho práva, ktoré je časovo obmedzené. Aj keď je možné ho predĺžiť na ďalšie obdobie, vyžaduje sa od používateľa, aby predložil príslušnú žiadosť. Žiadateľovi však môže byť zamietnuté predĺženie jeho platnosti z dôvodu dôležitého spoločenského záujmu.
Vlastnícke práva sú obmedzené iba zákonom, zásadami spoločenského spolužitia a sociálno-ekonomickým účelom tohto zákona. Na trvalé užívanie sa ďalej vzťahujú ustanovenia dohody uzavretej vo forme notárskej zápisnice. Vlastníctvo napokon nevyžaduje, aby ste platili akékoľvek dispozičné poplatky.
Prvý pokus o riešenie tripartitného rozdelenia vecných práv
Predpisy platné od 1. januára nie sú prvým prístupom k zániku inštitútu večného užívania. Už v roku 2005. Parlament prijal zákon, ktorý premieňa právo na trvalé užívanie do vlastníctva. Čoskoro sa však ukázalo, že predpisy neboli prispôsobené realite.
Išlo najmä o to, že ustanovením o premene pozemkov bolo umiestnenie bytových domov (predovšetkým bytových domov). Na transformáciu bol potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov, ktorí mali podiely na trvalom užívacom práve k tomuto pozemku. Stačilo teda, aby jeden akcionár odmietol účasť na žiadosti, aby zmaril plány všetkých ostatných a postúpil vec súdu. Tento stav bol pre obyvateľov bytov v panelákoch hrubo nespravodlivý a spôsobil predĺženie celého transformačného konania.
Aký je nový postup transformácie večného užívacieho systému na vlastníctvo?
V prvom rade sa poskytnutie večného užívacieho práva k pôde stalo skutočnosťou. To znamená, že vlastníci bytov v bytových domoch (ak je aspoň polovica priestorov v bloku určených na rezidenčné účely) a rodinných domov nakoniec získajú vlastníctvo k pozemkom pod ich bytom alebo domom, a to za rovnakých podmienok.
Na druhej strane, temnou stránkou pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu je povinnosť platiť transformačný poplatok po dobu 20 rokov od okamihu udelenia franšízy. V praxi to znamená, že nasledujúcich 20 rokov budú obyvatelia aj naďalej musieť platiť cyklickú faktúru v rovnakej výške, v akej je hodnota ročného poplatku za trvalé užívanie. Zmení sa iba jeho názov.
Je však možné zaplatiť aj celú hodnotu poplatku za konverziu naraz. Toto riešenie je obzvlášť výhodné pre majiteľov nehnuteľností nachádzajúcich sa na pozemkoch vo vlastníctve Štátnej pokladnice. Ak sa potom rozhodnú zaplatiť celkový poplatok v prvom roku udelenia povolenia, môžu využiť až 60% zľavy. Jeho hodnota sa však každý rok zníži o 10%. Ak však vlastník do konca roku 2019 nedostane osvedčenie o premene večného užívacieho práva na vlastníctvo, zľava sa na neho bude vzťahovať až do februára 2020.
Nové nariadenia posilňujú postavenie obyvateľov
Vlastnícke právo je rozhodne silnejšie ako právo na trvalé užívacie právo a nevyžaduje si jeho obnovenie po niekoľkých desiatkach rokov. Tohtoročné udelenie franšízy významne posilnilo právo približne 2,5 milióna rodín na svoje domovy a byty. Navyše povinnosť platiť ročné poplatky zanikne najviac o 20 rokov.
Wojtek GąciarzPrávnik s citom pre písanie sa venuje redakcii odborných právnych článkov o problematike stavebného práva a jeho ďalších odvetviach. Vo svojej práci sa zameriava na čitateľa a prekladá zložité pravidlá poľskej legislatívy do jednoduchého a čitateľného jazyka. Kombinuje vedomosti a skúsenosti získané z práce v advokátskych kanceláriách s neustále sa rozvíjajúcim workshopom o písaní a vedomosťami o tvorbe obsahu na internete.